不動産の価値について

不動産の価値は、道路付けで決まります。

そして道路付けは、住宅を建てる敷地と敷地に面する前面の道路の位置関係です。

つまり、接道条件です。

さらに不動産業界は、道路幅が広く整備されていて、

敷地の間口がゆったりとした広い物件が人気です。

実は、道路付けの良い物件です。

特に銀行は、不動産の担保評価を試算する時に注目する部分です。

不動産の価値について

建築基準法第43条に接道義務があります。

つまり、敷地内に建物を建築する前提で定められた法令上の制限です。

そして接道義務は、建築物の敷地が幅員4m（メートルです）以上の

建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。

最終的に条件を満たさない土地は、新たに建物を建築できないです。

 

既に建物が存在している場合は、建て替えや増改築の制限があります。

つまり、著しく土地の評価が低下する事に繋がります。

多くの再建築不可物件は、接道義務を満たしていない敷地です。

そして敷地が一定の角地の場合は、建ぺい率が緩和される事や

前面道路の幅員による容積率の制限などがあります。

つまり、建築可能な建物の大きさや広さを定める

法令上の制限は敷地と敷地に接する道路の条件が大きく関わっています。

●建蔽率は、敷地面積に対する建築面積の割合です。

●容積率は、敷地面積に対する延床面積の割合です。

 

人間が生活する場所は、火災や事故などが起こった時や家を建て替える時などに

消防車、救急車、工事用車両などがスムーズに通行できる道路幅と

間口を常に確保する事が接道義務です。

現地調査ポイントは、舗装で道路整備が行き届いていない状態（劣化や破損が激しい時です）、

同じ道路に面する複数の家で建て替えされた家や車庫がある家が見当たらない事です。

ちなみに高速道路で自動車専用道路や里道などは、建築基準法上の道路に該当しないです。

 

敷地が接する道路は、接道義務の条件である建築基準法上の道路ではないです。

人間の行き来だけが可能な約2.5m程度の通路として取り扱います。

対象地の接する道路が建築基準法の道路の確認は、

役所の建築指導課や道路課などで調査できます。

建築基準法の第42条について

①道路法による道路

国道、都道府県道、市区町村道で幅員4m以上の道路です。

 

②2号道路

都市計画事業、土地区画整理事業などによって建造された幅員4m以上の道路です。

 

③既存道路

建築基準法施行時に既に存在した幅員4m以上の道路です（公道や私道も含みます）。

 

④計画道路

都市計画法や土地区画整理法などで2年以内に事業が行われているモノとして、

特定行政庁が指定した幅員4m以上の道路です。

 

⑤位置指定道路

宅地造成と並行して造られた一定基準に適合する私道で

特定行政庁から位置の指定を受けた幅員4m以上の道路です。

 

⑥2項道路

建築基準法施行時に既に建築物が縦並んでいた

幅員1.8m以上4m未満の道路で特定行政庁が指定した場所です。