不動産と不動産投資の優先順位について

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素敵な不動産と出会う。

家を探す時に最低限必要な項目を掲げている場合が多いです。

将来像を想像をしながら思い描いていくと思います。

特に子供がいる家庭では、こども用の部屋数の多い物件を選びがちです。

しかし、子どもと一緒に暮らしていくのは、20年間ぐらいです。

①不動産と不動産投資の優先順位について

実際は子どもが独立後、夫婦2人で暮らしていく時間の方が長い場合が多いです。

生活のイメージ図を想像していく必要性があります。

物件購入を決定した優先順位の上位は、不動産価格、間取り、物件の広さ、

物件の規模、不動産会社の信頼度などです。

そして、立地選びで重視した優先順位の上位は、両親の住まいとの距離、

通勤や通学の距離、以前の住まいの近隣、特定の地区や沿線、同一市区内などです。

不動産投資などを考えている人も人気物件の傾向などに参考にして頂けると幸いです。

優良物件は、不動産会社が掘り出し物を用意している場合があります。

土地と建物は、別々の不動産ですので分けて評価されます。

信頼できる不動産会社を味方にする事で、特注品の選定ができます。

最高のパートナーを探す旅ですね。

物件編

良質な物件は、湿気がない事です。

建物の劣化が一番気になる点だと思います。

さらに四角形式の建物は、基本的に雨漏れが比較的少なく、耐震性が高いです。

修繕履歴を確認後してオーナー(売主です)が、修繕状況の把握する事ができます。

風通しや換気がしっかり適応されている物件は、価値が高いです。

マンション編

良質なマンションの場合は、住宅地に建設されている事です。

これは騒音や振動も少なく、

幹線道路沿いなどに建設されているマンションよりも建物の劣化が少ないです。

優良マンション物件は駅から近い地域、眺めが良い、静かな住宅街です。

避けたいマンションは駅から遠い地域、工業地域の近隣、商業系の近隣です。

①不動産と不動産投資の物件情報について

不動産会社は、自社だけでは買主を探す事は難しい場合があります。

色んな不動産会社に情報を公開しています。

その情報公開先がレインズと呼ばれる情報ネットワークがあります。

Real Estate Information Network System…不動産物件情報交換の為のコンピューター・ネットワーク・システムです。

これは宅建建物取引業法に基づいていて、国土交通大臣から指定を受けた指定流通機構です。

全国の不動産業者が加入していて、ネットワーク構成がされています。

膨大な売買情報、取引価格の動向、好条件を探せる、安心して利用できるなどのメリットがあります。

デメリットは、売れ残ってしまう物件がある事です。

そして、全国に4つの指定流通機構があります。

公益財団法人である東日本不動産流通機構(東日本レインズです)、

公益社団法人である西日本不動産流通機構(西日本レインズです)、

公益社団法人である中部圏不動産流通機構(中部レインズです)、

公益社団法人である近畿圏不動産流通機構(近畿レインズです)があります。

物件情報が公開されると各不動産会社は、

その情報源を元に自社のお客様に情報提供をする事が可能になります。

オンライン上で公開されているので、各業者の情報量の差が少ないです。

不動産購入申込書…気に入った物件が見つけた後、申込書に記入します。

これは不動産会社を経由して売主に提出して、

申込書に記載されている条件が売り主の条件と合致した時に売買契約に移行します。

この時点で、買主がオーナーと条件に関する交渉ができるのが最後です。

必要事項をしっかりと伝えなければなりません。

瑕疵担保責任期間についても記入を忘れてはいけません。

瑕疵担保責任は、瑕疵等に関する売主が買主に対して負う責任です。

③売買契約について

売買契約時は、必ず手付金を支払います。

手付金は、売買契約の際に買主から売主に支払うお金です。

売買契約書には、必ず手付解除と呼ばれる項目があります。

これは、契約をしても手付金を放棄した場合に契約を取りやめる事ができます。

しかし、買い主が欲しい物件を契約を結んだのに、

手付金が少ないと売り主側の都合によりキャンセルの可能性が高くなります。

ちなみに手付金の金額の目安は、売買代金の10%です。

住宅購入は、融資を受ける買主が多いです。

売買契約の終結後、融資審査があります。

そして契約後にローンが組めない場合は、契約破棄となってしまう恐れがあります。

対策として、契約前にローンをしてほしいと言われる場合があります。

ローンが組めると引き渡しが発生します。

引き渡し時は、残高を支払います。

その日に不動産登記の名義変更が行い、引っ越しとなります。

物件見学から引っ越しの流れのポイントについてです。

物件見学をします⇒建物チェックやリフォームの見積り(契約後の費用の算段などを考えます)⇒

購入を申し込む(売り主と買い主の交渉場です)⇒売買契約(契約時に手付金が必要です)⇒

有姿を申し込む(基本的には購入後に融資審査が行われます、

融資が拒否された場合は保全措置であるローン特約を確認しましょう)⇒

承認がされます(引き渡しを待ちます、購入条件を確認します)⇒

引き渡しと所有権の移転(物件残代金や諸費用等を支払い、買主名義へ所有権を変更します)⇒

引越しが成功します。

④媒介契約について

媒介契約は、依頼主と不動産業者の売買仲介の権利や義務が発生する依頼関係です。

これは、宅地建物取引業法にによって定められています。

不動産会社が、売主の依頼を受けるとその会社がレインズに登録する義務があります。

売り主が中古住宅の売却を依頼する時に不動産会社と媒介契約を結びます。

3種類の媒介契約を売り主が選択する事ができます。

専属専任媒介契約…今すぐ売却したい人向けです。

専任媒介契約…売却したい人向けです。

一般媒介契約…人気物件を売却したい人向けです。

名称 主な内容 契約期間 レインズへの登録義務
専属専任媒介契約 1つの不動産業者と契約して、他社に依頼する事ができません。
自分で買い手成約や他社を利用する場合は、違約金が発生します。
本人が自分で買い手成約をしてはいけません。
依頼を受けた不動産業者は、売主へ1週間に1回以上の状況報告が義務化されています。
3ヶ月です。 媒介契約から5日以内です。
専任媒介契約 1つの不動産業者と契約して、他社に依頼する事ができません。
本人が自分で買い手を見つけた場合は、費用が発生します。
他社を利用する場合は、違約金が発生します。
依頼を受けた不動産業者は、売主へ2週間に1回以上の状況報告が義務化されています。
3ヶ月です。 媒介契約から7日以内です。
一般媒介契約 複数の不動産業者と契約ができます。
契約する社名を証明する必要があります。
明示されていない不動産仲介会社によって制約した場合は、費用が発生します。
依頼を受けた不動産業者は、売主へ1週間に1回以上の状況報告が義務化されています
行政指導により、3ヶ月以内です(法令上での定めはないです)。 法令上での定めはないです
 
 

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