不動産契約後の地震対応について

2011年03月11日、東日本大震災が生じました。

取引物件に滅失の被害があった場合は、対応が必要です。

そして、物件売買契約で引き渡し間近に地震が発生する事があります。

実際に引き渡し前に万が一天災が起こってしまった時は、

目的物件の滅失や毀損以外に大きな影響を及ぼします。

ちなみに東日本大震災は、三陸沖の宮城県牡鹿半島の東南東130km（キロメートルです）

付近で深さ約24km程度を震源とする地震です。

不動産契約後の地震対応について

①民法改正前

危険負担の債権者主義です。

万が一のリスクは、債権者（買い主です）が負います。

目的物件引き渡し前の万が一に対する危険負担は、契約終結後に物件引き渡しまでの間、

天災地変等、売り主、買い主のいずれかに法的に責任がない理由で目的物件が

滅失や毀損した場合に、修復可能であれば売り主が修復して買い主に引き渡します。

目的物件が滅失した場合は、買い主が売買代金の支払いを拒絶して慶沢を解除できます。

つまり、不合理に対して、実際の不動産取引で売主負担への置き換えとして対応していました。

 

②民法改正後

改正民法が2020年04月01日に施行しました。

危険負担の債務者主義です。

万が一のリスクは、債務者（売り主です）が負います。

買い主の代金支払債務の履行拒絶権を認める事によって、

目的物件引き渡し前の万が一に対するリスクを売り主が負います。

つまり、引き渡し前が売主負担、引き渡し後が買主負担です。

万が一が起こってしまった場合の危険負担を目的物件の引き渡し基準を明確化しました。

不動産契約のポイントについて

支払い方法（金額内訳、支払い時期などです）、目的物件の引き渡し状況、

引き渡し期日などは、重要です。

売買契約書に危険負担の条項が記載されています。

●売買契約書は、売り主と買い主の間で

商品やサービスなどの売買取引を行う際に作成する契約文書です。

 

不動産取引で目的物件の引き渡し期日を変更する時は、相応の理由があります。

取引目的は、契約不履行によって違約金を没収する事ではなく、

無事に不動産売買を完結する事です。

お互いの事情や決済できる可能性を考慮して、

期日変更の申し出に応じる事は当事者の立場として頷けます。

 

天災被害が生じると、売り主が買い替えの場合は、

自宅が売却できずに買い換え先の契約も履行できない可能性があります。

そして買い主が買い替えの場合は、自宅を売却する事で転居先を失う事になります。

天災による被害の程度によっては、引き渡し自体が不可能になる可能性もあります。

 

引き渡し期日の変更後は、万が一が起こってしまうリスクがあります。

つまり、万が一が起こってしまった時に当事者として相手方に対する義務が発生します。

取引上の諸条件は、重要な意味合いが含まれています。

不動産取引は、常にあり得ない事が起きます。

最終的に心構えをして契約していきます。