市街化調整区域について

2020年、国土交通省と都道府県に持ち込まれた宅地建物取引業者が関わった

取引の苦情や紛争の相談件数は、1163件です。

そして、2017年以降から減少傾向です。

ちなみに、2018年度の相談件数は、1748件です。

さらに不動産を購入する時は、購入を検討している対象地に

建築制限がある事を確認する必要があります。

つまり、物件の契約や物件の引渡しなどを行う前にしっかり重要事項説明書を確認しましょう。

市街化調整区域について

市街化調整区域は、都市計画法で定められた都市計画区域の市街化を抑制する地域です。

つまり、原則的に家が建てられない土地です。

●都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整備を図って、

快適で住みやすい街作りを行う事を目的とした法律です。

●都市計画区域は、都市計画法に基づいて、計画的に街作りを行うエリアです。

都道府県知事や国土交通大臣が指定しています。

 

1970年代、悪徳な不動産業者が原野や三輪などの価値が低い土地を不当な勧誘によって、

消費者を騙して不動産を売りつける行為が増加しました。

1980年代〜1990年代、悪徳不動産業者による被害が多発しました。

つまり、原野商法です。

基本的にライフライン（電気、ガス、上下水道などです）が整備されていない土地です。

 

公共事業として道路、公園、下水道などの公共施設が

計画的に整備されている市街化区域があります。

そして、建物の建築が可能です。

つまり、日常生活で生活しているエリアです。

さらに市街化区域と市街化調整区域以外の区域は、非線引き区域です。

●市街化区域は、積極的に街作りを行うエリアです。

●市街化調整区域は、街作りを抑えるエリアです。

●非線引き区域は、開発行為に対する制限が緩く、ライフライン整備がしていないエリアです。

計画性がない無秩序な開発が行われる傾向があります。

市街化調整区域の特徴について

市街化調整区域は、基本的に建築物を建設できないです。

しかし、都道府県知事の許可を得る事で建築可能な場合もあります。

 

◾︎都道府県知事の許可が不要な建築物

①駅舎、公民館、図書館などの公益上必要な建築物です。

②農林漁業施設、農業従事者の住宅です。

③既存適法建築物に付属する建築物です（物庫や車庫などです）。

 

◾︎開発業者の開発許可が得られた土地で建築物を建てる場合

開発業者による許可が得られた土地を購入する場合は、

既にデベロッパーが開発許可を取得しているので、建築物を建てる事が可能です。

デベロッパーが大規模に開発した住宅地は、見た目上で

市街化区域にある住宅地とほとんど変わらないです。

建築可能な建物は、一定の要件があります（低層の戸建て住宅などです）。

要件の範囲内の場合は、建築物を自由に建てる事ができる土地です。

●デベロッパーは、不動産開発業者です（土地や街の開発事業者です）。

 

◾︎宅地利用が認められた土地で一定の建築物を建てる場合

既に宅地として利用が認められた土地、日常生活に必要な物品を販売する小規模な店舗や

農業従事者の本家からの分家住宅、既存住宅の建て替えなどは、

都道府県知事の許可が必要です。

許可を得ると、建築可能です。

●宅地は、既に建物が建っている土地や建物の敷地として利用される土地です。

市街化調整区域の購入や売却について

市街化調整区域は、1部の許可不要な場所を除くと、

新築時だけではなく、既存住宅の建て替えは許可が必要です。

つまり、購入時や売却時も苦戦する可能性が高まります。

そして建物は、建築する時に市街化区域と市街化調整区域の区域区分から始まります。

さらに用途地域、容積率、建ぺい率などの様々な法令上の制限があります。

最終的に大きなトラブルを未然に回避する為には、

市街化区域と市街化調整区域の区分を確認する事が重要です。

●用途地域は、建築できる建物の種類や用途の制限を定めた地域です。

●容積率は、建物の延べ面積（延べ床面積です）の敷地面積に対する割合です。

●建蔽率は、敷地面積に占める建築面積の割合です。