不動産の買い時と売り時

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不動産のリズム感を察知する。

音楽は、音を楽しむことによって快楽を得る事ができます。

さらに、西洋音楽では三要素があります。

リズム、ハーモニー、メロディです。

リズム…音の強弱によって周期的な繰り返しが行われる律動です。

ハーモニー…2つ以上の音を調和させた響きの和声です。

メロディ…楽曲の節や旋律です。

この3つの特徴をもった要素を合わしたのが音楽とされています。

不動産の動きには循環機能があります。

①住宅市場の変動について

住宅市場は、景気変動の4局面があります。

住宅全体の市場水準である景気が循環的に変動しています。

ちなみに、賃貸住宅の家賃相場は安定的な右肩上がりをしています。

分譲住宅価格を基準値として、景気変動は4つの地点があります。

●好況…不動産の売り時です。

別名の加熱期は、不動産を売ってすぐに買わないで下さい。

不況に備えて賃貸住宅などで待ち続けます。

●後退…トップ時(最上層)を過ぎると徐々に価格が下がっていきます。

好立地物件から売りに出されていきます。

●不況…不動産の買い時です。

別名の冷却期は、不動産を買ってすぐに売らないで下さい。

売却する場合は、好況に備えて持ち続けます。

●回復…別名のボトム(最下層)を過ぎると徐々に価格が上がっていきます

好立地物件から買われていきます。

このように、トップ時とボトム時にはターニングポイントを発見する事が可能になります。

ピーク時ほど冷静な対応をしていく必要性があります。

①住宅市場の循環について

★好況時について

賃貸の家賃相場よりも高い返済額ローンが発生した場合は、物件の売れ残りが目立ち始めます。

売れ残りが加速すると好況から後退へ移っていきます。

新築分譲住宅の売れ残っていくと、不動産会社の値引きが行われます。

不動産は価値が高い評価があります。

価格が下がり続けると警戒心が高まり、購入予定者が控え始めます。

★不況時について

賃貸の家賃相場と同等な返済額ローンが発生した場合は、物件の売り切れが目立ち始めます。

購入していく人が増えていくと不況から回復へ移っていきます。

不動産市場は、景気動向よりも消費行動の方が大きく動きます。

購入者の心理的行動を読み取る事で判断ができます。

賃貸住宅に住んでいる人が毎月家賃をお支払う金額よりもマイホームの購入額とほぼ対等な金額が実現すると買いが入ります。

マイホームを入手できるだけでなく、毎月の生活費が抑えられると買いたい気持ちが高まります。

③不動産投資の目安について

不動産投資に挑戦する人は、景気変動の4局面を重視しています。

買うタイミングと売るタイミングの境目を把握するのは、簡単な事ではないです。

しかし、4つの地点を学ぶ事によって参入ポイントが分かります。

人に不動産を貸して家賃収入を得る投資家が、分譲価格と家賃価格から利回りを算出します。

投資家の目安となる表面利回りが5%超の場合は、魅力的な物件として判断できます。

逆に表面利回りが5%未満の場合は、難有りな物件として判断できます。

投資家がローンではなく、キャッシュで購入すると高利回りに大きく期待ができます。

 
 
    

Thank you