天秤不動産。

住宅購入の相談相手は誰にしますか?

不動産会社に全てを任せてしまう事が多いのが現状です。

しかし不動産会社の営業マンは、建物自体については詳しくないです。

さらに住宅ローンの知識も豊富に熟知しているわけではないです。

専門的な知識を持った専門家に相談する事が最重要です。

①不動産会社の見極めについて

不動産会社は、提携している建築やリフォーム会社、保険会社などがあります。

これは、不動産会社はお客様に住宅を購入させる事が目的です。

売買契約を結ぶ為に仲介手数料を頂いて終了です。

これでは不適切な対応をされて、購入後に不満が残るだけです。

お客様と不動産会社が良好な関係を築いていく為には、

お客様の判断基準を上げる必要性があります。

具体的なポイントをまとめました。

●宅地建物取引士(宅建士)…宅地建物取引業法に基づいた国家資格者です。

これは、不動産取引法務の専門家です(宅地と建物の両方の取引専門家です)。

法律上では営業所ごとに設置が義務化されていて、

宅兼業においては5人に1人は専任宅建取引士というルールがあります。

しかし、宅建資格が4人必要がない場合でも不動産業を行う事ができます。

建物に関する専門家である設計士がいる不動産会社は、基本的にはありません。

このように、不動産会社は建物の知識がある人とない人が存在しています。

●お客様から問い合わせる…不動産売買は契約時点で、その物件の全ての瑕疵が熟知していません。

売り主は契約後の一定期間は、後に保証をしなければなりません。

瑕疵は、欠点や欠陥の事です。

新築住宅は2000年04月01日より、

住宅性能保証制度の長期保証が最低10年間の保証が義務化されています。

これは、住宅の品質確保の促進等に関する法律です。

雨水の浸入を防止する部分や構造耐力上主要な部分の瑕疵に関する瑕疵は、

住宅性能保証制度の長期保証対象になります。

しかし、中古住宅は現状有姿という言葉が必ず契約書に記載されています。

これは、瑕疵担保責任を負わない事や期限指定などがあり、

オーナー(売主)は責任を取らないという契約になっています。

不動産会社は、契約前に買主に詳しく伝えると購入をためらってしまう恐れがある為、

不利な情報を提供しない事があります。

●不動産会社は金融スペシャリストではない…基本的には、

ファイナンシャルプランナー(FPです)、

住宅ローン・アドバイザー等の資格を所持している人に相談する方が良いです。

不動産会社は、金利の低い住宅ローンをお客様に提示する事が多いです。

金利に関する知識不足が原因で、

固定金利や変動金利の違いがよく分からない状態で勧誘されるケースがあります。

基本的に固定金利よりも変動金利の方が金利は低いです。

しかし変動金利は、半年に1回金利の見直しが行われるので注意です。

住宅ローンに詳しい専門家を選ぶようにする必要性があります。

●仲介手数料…不動産の売買や不動産の賃貸時に不動産仲介業者に対して支払うお金です。

これは、成果報酬ですので契約が成立しない場合は支払う必要がありません。

ちなみに、宅地建物取引業法によって金額が設定されています。

不動産売買価格	不動産仲介手数料	法律上の仲介手数料
200万円未満	売買価格×5%+消費税(上限です)	5.4%(上限です)
200万円～400万円	売買価格×4%+2万円+消費税(上限です)	4.32%(上限です)
400万円超	売買価格×3%+6万円+消費税(上限です)	3.24%(上限です)

そして不動産会社の仲介手数料は、中古物件よりも新築物件の方が高いです。

項目	主な内容
両手取引(新築物件)	仲介業者が1社の場合は、売主と買主仲介手数料が貰えます。 そして、リノベーション済みの物件も両手取引です。
片手取引(中古物件)	仲介業者が1社の場合は、売主や買主それぞれから仲介手数料が貰えます。

●住宅履歴情報…住宅の設計・維持管理・権利・資産等に関する情報です。

これは、住まいの履歴書ですね。

販売後の不動産会社サービス向上が明確化される基準の1つになります。

具体例はリフォーム、改修、修繕などです。

住宅履歴というデータを蓄積する事によって、

販売後の物件やアフターサービス等の関わりが深くなります。

不動産会社が一般社団法人である住宅履歴情報蓄積・活用推進協議会に加盟している場合は、

不動産会社選びの選考基準になります。